新华网南京10月21日电（记者朱程）老旧小区设施如何维护更新？老旧小区如何避免陷入脏乱差困境？物业服务如何赢得居民信任？这些百姓的“急难愁盼”成了城市治理、建设宜居城市的难点、堵点。
在常州钟楼区，一项名为“阳光信托”物业治理模式正在给这些老问题带来新出路。通过创新财务、完善监督、重构信任，当地打造责任共担、风险共治、服务共抓的“共同体”，形成多元共治新格局，探索老旧小区长效治理机制。
老旧小区治理问题多 物业管理亟待转型
从1998年我国开启商品房时代，最早一批商品房居民住宅小区已有20年以上的房龄，街老、院老、房老、设施老、生活环境差成为老旧小区常见的“四老一差”困局，这其中物业管理服务差导致生活环境差最受居民关注，物业与居民的纠纷屡见不鲜，成为城市基层社区治理中亟待解决的重点课题。
钟楼区是常州市的主城区、老城区，145.48平方公里的面积内常住人口达66.85万，人口密度达4500人/平方公里。298个居民小区中，政府托底物业管理小区和业主自行管理小区占比近三分之一。近年来，常州“12345热线”收到该区范围物业相关投诉量居高不下。
“我们调研发现，当前物业纠纷问题的核心源自供需不匹配。”常州市钟楼区住建局副局长谢宇说，传统“包干制”物业模式由业主向物业公司支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担，这种模式对于新建商品房小区相对适用，但对于本就建筑设备普遍老化，历史遗留问题较多的老旧小区则“水土不服”。“许多业主觉得物业服务不到位不交物业费，物业公司觉得收益不足难以提升服务质量，由此形成互不信任的恶性循环。”
坚持问题导向，2023年钟楼区探索“阳光信托”物业治理模式改革，即基于信托财产管理和收益分离原则，明确业主大会为委托人，物业企业为受托人，全体业主为受益人，专业第三方等为监察人，通过将物业费、公共收入公共收益、代收代缴费用等小区应归业主所有的资金纳入共有基金池，物业企业按约定比例在支出中提取酬金，其余资金全部用于小区服务和建设，从而构建责任共担、风险共治、服务共抓的小区信任共同体。
三维发力 新模式推行初见成效
钟楼区区委书记沈东介绍说，社区管理无小事，关系重要民生。从“包干制”到“信托制”，看似只是收费模式改变，实则是从思想观念到管理机制再到参与者角色的再造。新华社智库江苏中心调研发现，常州钟楼区从三个方面着手，推动“阳光信托”物业治理模式落地落实。
——建章立制，明确工作思路。
相较于传统“包干制”，“信托制”在国内尚处于起步阶段。为了从体制机制设计上尽可能贴近本地实际，钟楼区成立由区主要领导、部门和板块负责人共同参与的专项工作组，在学习借鉴国内先进经验的基础上，制定《钟楼区推进“信托制”物业治理模式“阳光168”三年行动方案（2023-2025）》，拟定《钟楼区“信托制”物业治理模式导入全过程手册》《钟楼区“信托制”物业治理模式80问》等政策文件，从明确部门职责，统一物业服务合同模板等方面为新办法建立起“四梁八柱”。
在此基础上，钟楼区在2023年选取12个典型小区作为首批导入试点，以“专班+清单”方式，以点带面、循序渐进。“我们在推进过程中坚持‘有形之手’与‘无形之手’相结合，更多专注于对物业费用的透明化监管，不会干预小区物业费定价等事宜。”谢宇说。
荷花池街道的西新桥二村是一个建于20世纪80年代的老旧小区，长期缺乏物业管理，社群矛盾突出。在入选“阳光信托”物业治理模式试点后，该小区物管会（代行业主大会职责）在书面征求业主意见后通过公开招标聘请江苏德和行物业服务有限公司提供物业服务。该公司通过对小区停车位进行重新设计划分、加装门禁设备等，以征收停车费的模式来解决阳光信托物业的启动资金。经过一段时间运行，不但困扰小区居民许久的“停车难”问题得到解决，物业公司也实现了良性运转。“群众尝到甜头，物业与群众之间的信任得以重建，干群矛盾也得到了缓解。”荷花池街道党工委书记史晶说。
钟楼区因地制宜，各街道分层分类制定“一小区一策”。截至目前，钟楼区已完成44个小区的导入工作，普遍受到群众好评，12个试点小区涉物业“12345热线”工单量同比下降67.7%。
——党建引领，促进群策群力。
一项改革想要落地见效，除了自身的科学设计，也离不开组织保障。钟楼区在推进“阳光物业”物业治理模式过程中，注重党建引领，发挥党组织“轴心”作用。
去年以来，钟楼区试点街道的党工委由街道书记负总责，党委成员牵头推进。如永红街道建立工作专班，书记、主任任双组长，综治、住建条线领导具体负责。
钟楼区坚持在小区居民自决基础上，邀请老党员、微网格联络员、业主代表等组建“阳光信托”宣传小组，找准居民关注热点问题，召开共识会，共同确定“一小区一策”的重点内容，实现问题面前有商有量、导入节奏有松有紧，方案制定有章有法。
与此同时，强化治理模式创新，通过完善联席会议、应急处置、舆情应对等机制，搭建“有事好商量”“金点子议事会”等对话平台，积极推动党员作表率、能人上讲台，促使物业企业按照约定积极回应业主诉求。一些社区党组织还与相关部门开展党建联建，开展监督、志愿服务等活动。
“公开、透明、广泛参与是‘阳光信托’物业治理模式的核心，发挥党员带头作用，不仅有助于让更多居民了解新办法，支持新办法，更推动基层治理模式创新。”北港街道月季路社区党委书记张雪惠说，街道内的澜轩花园小区实施“阳光信托”后，居民“主人公”意识明显增强，广泛参与到侧门开放、道闸改造、车位划分等问题的讨论中，让决策更加科学，也更容易实施推进。
数据显示，半年多来，钟楼区试点小区居民对“阳光信托”新办法的知晓率达97%，居民满意率达94%，如南大街铭巷家园小区，社区网格微信群从原来的“批评不断”到现在“频频点赞”。
——公开透明，实现常态化运行。
“阳光信托”物业治理模式的生命力在于一个“信”字，要让新模式保持长久生命力，如何建立“信义”治理体系是关键。钟楼区抓住两个方向：
一是“技术赋能”。近年来，常州市住建局积极推动数字化建设，打造“阳光物业”全市物业管理公共服务平台，以政府背书开通“小区概况”“信息公示”“咨询投诉”等功能，确保平台上信息的高可信度。为解决“阳光物业”物业治理模式中对小区共有资金及服务的全过程透明化，该平台开通“信托制”模块，小区的每一笔收入，物业公司每一笔开支都会在平台中记录，相关数据用手机就能查看。“业主了解了共有资金都用到了什么地方，最后剩多少钱，自然重塑相互信任关系，矛盾也就少了，社区干部也能从矛盾化解的‘运动员’角色中脱身，将更多精力作用于基层治理的‘裁判员’角色上。”永红街道上书房社区党委书记高云说。
二是“监管闭环”。为确保共有资金花到“刀刃上”，每个导入“阳光信托”的小区在每年年初由物业企业与业主共同制定开放式预算，以收定支、量入为出。同时引进钟楼区引进“监察人”制度，在区级层面聘请高校专家、专业第三方专家、部门专家等担任区级总监察人，为业主和社区提供监察过程技术支持和政策咨询。各小区则明确社区两委成员为小区监察人，使业委会（物管会）、物业企业始终在党组织的领导和监督下开展信义合作。与此同时，钟楼区印发《钟楼区综合执法进小区实施方案》，强化抽查与专项整治力度，切实做到物业服务过程可见、质量可控。“每一笔钱都清清楚楚，每一项我们的工作都明明白白，让我们每一笔报酬都充满尊严和阳光。”德和行物业服务有限公司总经理曾翔玉说。
据悉，新办法实施以来，多个小区物业收缴率得到提升。如金色领寓小区收缴率从2023年的37%提升到55%，目前账面还盈余2万多元。
总结经验 扩面提质
“小物业”关乎“大民生。新华社智库江苏中心认为，常州钟楼区瞄准老旧小区物业管理中暴露出的种种难题，以“重塑信任”为核，以“信义治理”为径，利用“信托制”物业治理模式破解百姓“急难愁盼”，有效打通城市基层治理神经末梢，让小区居民言善，物业公司叫好，基层干部点赞，其试点先行循序渐进、“技防+人防”结合等经验做法值得江苏同类型城区借鉴。
改革仍在进行。“阳光信托”物业才实行1年，发现仍面临街道、社区思想认识、能力水平参差不齐，头部物业企业参与意识不足等问题。针对这些，钟楼区计划深入挖掘示范案例经验，丰富“有事好商量”网格党群直通站”“人人院落”等平台载体，进一步打造“阳光物业”品牌；强化对一线工作人员、物业服务企业、业主等群体开展宣讲培训、答疑解惑；制作面向业主的“信托制”物业治理模式宣传小短片，在小区显示屏、业主微信群、网格群等平台发布，在全区营造“阳光信托”导入良好氛围；对已导入小区思考导入“后半篇”文章，依托社区（党组织）开展导入后置营造，进一步凝聚多方共识，提高业主参与小区管理的能力和水平。
与此同时，钟楼区计划进一步优化“监察人”“回头看”等机制，制定完善标准体系，规范导入路径。“我们希望传递‘党建引领、公开透明、开放参与、信义为本’新理念，着力打造基层党组织、小区业主、物业企业‘三元共治’的新格局。”沈东说。
据悉钟楼区计划在2023年试点基础上，向60个小区进行铺开，并针对性地开展相关查漏补缺工作。（完）