盘活存量、做优增量，是推动城市更新蝶变的进化密码。近年来，苏州工业园区恒泰科技产业发展有限公司（以下简称“恒泰产业”）因地制宜持续盘活低效用地，通过腾笼换鸟、新改扩建、引入社会资本等，让一个个“存量包袱”蜕变为产业热土、发展引擎，以空间重构，实现了产业焕新、能级跃升。

  老厂改造的“加减法”，腾挪置换破解空间难题

  在城市建设发展的过程中，曾经推动经济增长的产业引擎，也会面临转型升级的迫切需求。2020年12月，苏州市召开产业用地更新“双百”行动现场推进会，要求进一步整合优化产业用地，加快推动城市更新。

  城市更新按下“加速键”，作为园区产业载体的重要持有者和运营商，恒泰产业巧做“加减法”，通过“腾笼换鸟”，助力产业发展迈向新高度。

  优化产业布局，加快转型升级。围绕苏州恒泰集团重塑产业板块战略目标，2021年，恒泰产业成立专项工作组，对载体内所有企业的亩产税收、行业性质、企业规模和资源评级进行全面梳理，并结合产业发展趋势，通过政策引导、资源对接等方式，“腾笼换鸟”导入优质企业。截至目前，恒泰产业有序转移低效企业125家，优化产业空间12万平方米，招引优质企业90余家，进一步推动产业结构调整、生产力布局优化、区域产业竞争力提升。

  践行国企担当，强化用地保障。为提高承接产业转移的软硬件实力，恒泰产业在阳澄湖畔规划并调整出了怡邻产业园南北区项目，在总占地面积达10万平方米的园区内，以响应园区政策为招商依据，重点安置园区动迁企业。目前已有55家承租企业入驻，承托了万冠塑胶、赛璐珂陶瓷等优质企业的发展。通过“空间置换+产业协同”的模式，实现了新旧动能平稳接续转换，同时也将阳澄湖沿岸从产业分布零散、配套滞后的传统片区变为基础设施完善、创新要素加速集聚的现代化产业园。

  旧区焕新的“点线面”，有机更新激活存量潜能

  加强规划引领，恒泰产业持续探索“新建+改造+扩建”的产业用地更新模式，并创新运用多元化金融工具，至2024年底，公司累计通过类REITs方式融资约19.2亿元，为推进产业用地更新提供了强有力的资金保障。

  在多年的实践中，一座座科创产业园拔地而起，见证着城市的成长与蝶变。

  位于苏州工业园区金胜路与尖浦路交叉口的恒泰智造·金光产业园，建在金红叶纸业老厂区旧址之上。恒泰产业将昔日的老厂区新建为创新型产业园，功能定位也由传统的高耗能、高排放工业厂房升级为以高端装备制造、医疗器械等产业为主的特色产业园区。

  恒泰智造·金光产业园由东、西两个园区组成，总用地规模为约11.74万平方米，总建筑面积约25.96万平方米。在规划建设中，恒泰智造·金光产业园采用了双“首层”设计，层高高、荷载大，可满足高端制造业对特殊作业空间的需求。凭借产业空间及定位的升级，金光产业园（东区）顺利获评“2022中国特色产业标杆项目”，2023年度苏州市“工业上楼”示范项目。目前已引入诺通电子、智华传感器、格林斯精密、晶云医药等优质企业。

  恒泰智造·医疗器械产业园（生物六期）位于苏州工业园区唯亭街道唯新路39号，改造前是老旧存量产业载体——唯亭产业园（南区）。2021年，恒泰产业与苏州工业园区生物产业发展有限公司合作改建扩建该项目，拆除原有单层厂房，打造“工业上楼”标杆。改造后项目建筑面积从7.7万平方米扩增至32.2万平方米，容积率从0.63上升至2.29，建筑高度提升至64.7米，成功入选“2025未来医疗100强·年度医疗健康创新园区”榜单。目前已入驻奥林巴斯、艺卓显像、美光速造等优质企业，逐步形成独具特色的园区产业生态。

  截至目前，恒泰产业已打造更新项目6个，总用地面积约480亩，新增产业项目建筑面积约68万平方米。这些项目不仅盘活了存量工业用地，更通过功能重构推动了城市产业能级跃升。

  从低效用地到创新高地，从斑驳的老厂房到现代化的产业园，生动诠释了恒泰产业以实干争先、以存量换增量的产业实践。在这片热土上，每一栋“焕新颜”的厂房都在诉说着“存量变革”的发展智慧，每一家入驻的创新企业都在续写着“凤凰涅槃”的产业新篇。（曹理蓉、卢晓翠）