近年来，江阴法院聚焦房地产领域新建小区烂尾、交付买受人存在障碍等难题，紧扣群众所盼、企业所需、发展所向，精准施策，切实保护买受人和开发商的合法权益，维护房地产市场的公平秩序。

  一是以当事人意思自治为根本遵循。意思自治是合同成立并生效的必要条件，商品房销售合同应尊重当事人的意思自治。合同中约定的权利应予以保护，约定的义务则应该履行。其中特别是合同中明确约定了解除条件且已经成就的，依法解除商品房销售合同，由违约方根据合同的约定承担违约责任。对于买受人向开发商主张逾期交房的损失，开发商主张的逾期付款的损失，均按合同约定或法律规定依法予以支持。

  二是以调解为主，同时向买受人释明诉讼风险，着重维护买受人的合法权益。由承办法官向买受人释法明理，让其要求赔偿损失的诉讼请求符合合同约定或者法律规定。针对部分开发商濒临破产的问题，承办法官向买受人释明胜诉后的执行问题，让其充分权衡利弊。针对部分买受人要求解除合同的行为，承办法官根据开发商、银行贷款、房价、已付房款情况，建议买受人继续履行合同，避免可能的钱楼两空。释明外进一步加强调解，让开发商优先清偿买受人的债权，维护买受人的合法权益。

  三是鼓励商品房买卖，严把“解除”关。针对部分买受人在开发商出现违约情形时希望解除合同，要求返还购房款、贷款，解除贷款合同等行为，在承办法官释明、调解无效后，如果开发商的违约行为未到合同解除的程度，双方应继续履行合同，开发商承担相应的违约责任。（刘晓成）