2020年4月某天，张某与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张某向银行贷款50万元，张某以在某房地产公司购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预告登记，房地产公司为其提供连带保证，保证期限截止至案涉房屋具备办理正式抵押条件为止。后因张某自身经济困难，贷款发生逾期且房地产公司逾期交房，未及时办理抵押登记，银行将张某与房地产公司诉至江阴法院，要求张某归还借款本金40万余元，并有权就张某名下房屋以折价、拍卖等方式所得价款优先受偿，房地产公司为张某债务承担连带保证责任。

  江阴法院经审理认为，张某与房地产公司购买商品房至今未交付完工，房地产公司尚未办理建筑物所有权首次登记并不具备办理正式抵押登记条件，银行抵押权无法得到保障。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。”故法院对于银行要求以张某名下预抵押房屋优先受偿的诉讼请求不予支持。综上，法院判决张某依约承担还款责任；房地产公司对张某债务承担连带保证责任，房地产公司承担保证责任后有权向张某追偿。

  本案系因房贷逾期引起的金融借款合同纠纷。在商品房预售买卖交易活动中，为解决贷款银行自放款日起至实际办理抵押登记期间风险敞口期问题，行业内形成开发商公司为该段期间提供阶段性连带保证的合作习惯，在房地产行业下行的当下，购房人贷款违约也使房产公司涉诉风险提高。自《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)有关担保制度的解释》发布以来，明确已办理有效预抵押登记且已完成建筑物所有权首次登记，抵押权可以得到实现，银行抵押权有所保障，开发商公司阶段性担保责任亦完成。本案中，房地产公司存在逾期交房情形，未能及时办理建筑物首次登记，使得银行的债权抵押权得不到实现，进而自身只得依约承担连带保证责任。谨以此案警醒各开发商及时办理初始产权登记，终止对按揭贷款的连带保证责任，避免涉诉引发其他购房者的不安。（吴玉凤 张海伦）