“法官，被执行人赖某违法将房子先卖后抵，周围街坊邻居都知道这套房子我早已装修入住多年，我又不是被执行人！为什么要拍卖我的房子？！”丁某在电话那端对案件承办法官发出了连连质问。

  时间回到2016年3月，丁某通过中介向赖某购买未满五年、尚不能过户的拆迁安置房一套，三方签订房产买卖合同，约定购房款共计48万，丁某先支付80%，余款20％待办理产权过户手续时付清。签约当天，丁某按约支付相应购房款，赖某也按约交付房屋钥匙，丁某随即装修入住。

  2018年11月，赖某在丁某不知情的情况下领取了产权证，将案涉房产登记在自己名下，又在隔月向于某借款50万元，并将案涉房产抵押登记给于某。

  2020年10月，因赖某未及时偿还借款，于某提起民间借贷诉讼，法院判令赖某偿还于某50万元借款及利息，并确认于某对案涉不动产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

  因赖某未能履行生效判决，于某遂申请强制执行。执行过程中，法院依法裁定对该房产进行拍卖、变卖。丁某在知情后，提起执行异议及执行异议之诉，以其对案涉房产享有所有权为由要求阻却执行。

  事实上，在案外人执行异议之诉案件中，类似本案丁某的一般买受人（非《执行异议复议规定》第29条所规定的商品房消费者），要求排除抵押权人对不动产强制执行的情形较为常见，对于这类案件的裁判规则亦较为明确。但在连公安机关长达两年都无法查找到被执行人赖某的情况下，面对一边是合法签订购房合同、支付绝大部分购房款、装修入住多年且年逾花甲的丁某，另一边是手持生效判决且年逾古稀的申请执行人于某，法官一时陷入了“法理”与“情理”如何抉择的两难之中。

  为妥善处理该案，从源头上解决纠纷，做到“情法两尽”，承办法官多次通过电话、谈话等形式向当事人释明一般买受人物权期待权与抵押权冲突时的司法处理规则。

  同时，由执行裁判庭庭长陈晶牵头，与执行局联动配合，先后多次组织丁某和于某进行沟通、协商，从情理、法律多个维度释明，最终双方协商一致，于某将其对赖某的债权折价42万转让给丁某，丁某也在和解协议签订当天向法院递交了撤诉申请。

  本案的处理充分体现了执行裁判庭践行能动司法，充分运用“执裁联动机制”，在审理一案的同时，从源头上助力解决执行难，真正实现了“案结事了”，推动纠纷实质性化解。

  法官提醒：

  作为买受人，在与出卖人签订正式的书面房屋买卖合同后，除按约履行自身合同义务外，还应主动、积极地敦促出卖人及时办理产权过户手续，以免出现“先卖后抵”或者“一房二卖”等情况。

  作为抵押权人，除了应依法审核不动产的权属登记情况外，建议还需对不动产进行实地考查，谨慎核实不动产有无租赁或出卖，以免合法、胜诉权益难以及时兑现。（缪丽娟）