“此次大规模的纠纷，虽然标的小，但涉及的业主多，我公司十分重视，幸好贵院能够短时间内化解纠纷，促使我公司与业主的合作关系能继续维持。”某物业公司负责人李某感谢道。近日，张家港市人民法院经济技术开发区人民法庭庭长沈坚就其审结的物业纠纷案件开展回访工作，与某物业公司开展座谈交流。
3个多月前，业主们针对物业费的问题，小区内460余户居民可谓满腹牢骚，甚至对簿公堂。
“一拖再拖，看不到希望”
“我们物业公司之间交接工作都是依法办理了相关手续的，你们看黑纸白字写着，自进场之日起开始计收物业费，上一任物业公司多收的物业费，业主应该找他们退还。”
“物业公司相互交接没有经过我们业主的同意，我们有权利要求退回多缴的物业费，我们不管新物业还是旧物业。”
“物业公司服务太差了，如果多缴的费用不退，无论如何我们都不会继续交物业费的！”
……
原来，某小区由于物业公司更换导致460余户业主多缴的物业服务费、车位管理费、装修押金等费用未能得到及时退还，因而业主与物业公司之间发生纠纷。
住建部门、小区所在村委会多次组织新老物业公司、业主代表进行协调，达成了初步意向，由原物业公司和新物业公司共同核对装修押金相关费用底数和多收的物业费底数，先行解决装修押金相关费用，再由原物业公司申请经费，将多收的物业费整体打到指定第三方账户，然后发放给业主。
业主们本想着可以拿回多缴的物业费了，但没想到新物业公司却中途变了卦，“核对的工作量太大了，我们只是接手了小区的物业，业主与之前物业公司之间的物业费纠纷应该由他们自行解决，与我们无关。”于是业主们的物业费问题迟迟未能落实解决，多缴的费用未退，新的物业费又被催着缴。
“不能再等了，一拖再拖，看不到希望，实在不行我们一起去法院告他们！”该小区居民纷纷来到法院起诉，要求原物业公司退还多缴的物业费。
“有法官办案，我们心里有了底”
物业纠纷“案小事不小”，如果处理不当，容易让“小问题”升级为“大矛盾”，影响社区的和谐安宁。看到突如其来的460余件物业纠纷案件，该院经济技术开发区人民法庭立即组织召开法官会议，针对这一大批量的物业纠纷案件商讨方案。
460余件案件当事人诉求大多一致，金额不大，判决也并不难，但如何更有效地节约司法资源、减轻当事人负担成为萦绕在沈坚心头的难题。于是，通过个案开展示范性诉讼成为了沈坚高效化解大批量矛盾纠纷的抓手。
姚某是460余户业主中的一户，起诉要求物业公司退还多交的物业公共服务费、代收代缴费、装修管理及垃圾清运费等费用2400元并支付违约金530元。因姚某具有调解意愿，沈坚将姚某作为原告，将原物业公司及其总公司、原物业公司的一人股东作为共同被告予以立案。
案件受理后，沈坚一方面联系物业公司，查看两家物业公司交接的手续资料，并多次进行充分法律释明，引起原物业公司总公司及股东的高度重视。另一方面，沈坚走访相关部门以及新物业公司，查看以往相关部门与物业公司、业主代表们的协调材料，并向业主们了解情况，从中寻找突破点。
“法官，您也看到之前的协调方案了，大家都签过会议纪要的，但是后续方案久久难以落地,该退的不退，该缴的又催着缴。现在案件到法院了，有法官办案，我们心里也有了底。”在法官调查过程中，业主们期待地说。
“多亏了法院，解决了我们的难题”
“为了全方面了解物业公司和业主们的诉求，大家加班加点整理了各方意见。”该院经济技术开发区人民法庭法官肖建峰回忆道，“我们制定了多种方案供当事人参考。”
为推动批量案件快速化解，沈坚与干警拧成一股绳，拟定调解对策，协商调解方案，多次与新老物业公司负责人进行沟通联系，耐心释法明理，多角度分析利弊得失。最终，所立1案成功调解。
“通过权衡利弊，我选择参照姚某的调解方案。”没过2天，部分业主也同意参照姚某的方案协商处理。30天内，其余460余户业主均同意参照姚某的调解结果和物业公司庭外和解，原物业公司、新物业公司与业主们三方达成一致意见，460余户业主多缴的物业费等费用经新老物业公司一一登记共同核对后，全部转抵后期应支付的物业费。
“我们这么多业主起诉的案件本来以为要耗费大量时间和精力才能化解，多亏了法院，解决了我们的难题。”签订调解协议后，业主们心中的阴霾终于驱散，新、老两家物业公司也握手释怀，各方的矛盾纠纷得以圆满化解。
“通过调解一案实现化解一片，是我们最想取得的办案效果，也是我们践行‘抓前端、治未病’理念的生动实践。”沈坚说道。
近年来，该院经济技术开发区人民法庭打造“‘人大+政府+法院’全参与、‘诉前调解+诉中裁判+延伸服务’全流程”的“3+3”模式助推物业纠纷源头治理，通过“示范性诉讼+巡回审判”方式，按照“以点带面、整体化解”的工作思路处理物业纠纷案件，有效控制辖区物业纠纷案件的数量，今年以来物业纠纷案件数量较去年同期下降了30%。（许梓祺 沈林娅）